1、设计要求
根据国标GB/T50314-2006《智能建筑设计标准》智能化系统设计规范要求，同时参照目前正在由国家建设部、国家信息产业部
、国家科技部、国家技术监督局联合编制的《建筑及住宅社区数字化技术应用标准》的相关内容及技术应用要求实施。智能物业 管理系统可通过互联网和局域网浏览和查询以下系统集成信息。
1.1房产管理：
    对受托管理的房屋和设施接管、验收，为入住单位建立档案进行使用管理。提供房屋租赁、调换房屋等业务管理和服务，及环境管理和绿化管理等。  
1.2房屋维修与保养管理：
    依据国家对房屋维修管理的有关规定和的实际情况，制定出房屋的修缮计划。物业管理中心随时检视建筑及房屋的应急维修要 求，当接到部门单位维修请求后，物业管理中心先确定维修任务类型和维修工作人员，并通知有关维修人员到位。并将维修结果 、房屋使用部门单位反馈信息记录于维修档案数据库中。
1.3收费管理：
    建立统一财务核算及收费管理，主要包括水、电收费，房租、停车费、保安、卫生、有线电视等。由管理中心建立部门单
位独立核算的收费记录数据库。收费方式可以采用银行住户户头自动划拨，也可接合“一卡通”综合应用系统，实现网络化电子 财务结算体系。
1.4公共设施管理：
    物业范围内的设施管理，主要是对机电设备(包括智能化系统设备与器材)运行及故障报警数据实施统计和管理，建立机电设备定期维修和保养登记记录数据库，建立机电设备及器材产品档案资料库和采购厂商信息库，建立机电设备及器材备品备件
库存数据库。
1.5网络化智集成管理：
通过信息系统集成平台，实现综合物业及设施管理信息、安防与设备监控信息、办公信息的共享和交互。进一步增强各行政及
业务管理部门的综合管理和服务信息化、网络化、自动化的能力。
2、技术应用要求
2.1采用基于信息化、网络化、自动化技术的管理平台，将管理范围内的综合安全报警(SMS)、楼宇自动化控制系统(BAS)、停车场 管理系统(CPS)、感应卡“一卡通” 系统(ICS)、以及物业管理信息综合和交互。利用现代智能化集成管理化科技改造传统的 物业及设施管理模式，充分利用智能化集成管理系统所提供的动态监控信息和宽带网络来支持与提升物业管理的现代化水平,同时反过来应用物业管理的专业化、规范化、标准化来强化对智能化系统的有效管理。
2.2智能物业管理系统应用现代高科技的主流技术，即信息与网络科技(IT&LAN)和自动化技术，将物业管理与监控报警及管理集 成于综合的自动化监控和信息交互平台上。实现具有集成、交互能力的动态的智能化物业管理模式，为现代化的管理者和使用 者提供高效率和完善与多样化的服务，实现低成本的管理费用。
2.3智能物业管理系统软件的设计功能目标完全基于内部局域网，通过B/S方式来实现整个网络化的综合物业管理信息的交互、
综合和共享，以及各信息服务系统基于XML和Web.net集群的协同工作。实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。真正做到
局域和远程物业管理的实时监控，信息与数据资源的综合共享；内部用户通过局域网实现物业管理信息查询和物业维修、投诉
、申请等资料的提交与交互。
2.4智能物业管理系统采用Internet/Intranet网络方式，以TCP/IP 协议为基础，以浏览器和网络数据库为核心应用，构成智能 物业及设施管理全系统内统一和便捷的信息交互平台，管理范围内的各个监控与自动化应用系统的实时运行信息，可通过网关 上传到智能物业管理中心的服务器上，各行政及业务职能部门领导和管理员均可以在授权下通过Web工具方便地浏览内部网 Intranet上丰富的信息资源，包括安防及楼宇自动化控制系统，以及应用系统设备的实时运行工况。在网络安全认证下，物管 人员可通过Internet和Intranet查询、编辑、浏览、下载与物业及设施管理相关的信息和资料。通过开放数据库技术（预留功 能），将智能化集成管理系统(BMS)数据库、企业资源(ERP)与办公自动化系统(OAS)数据库与智能物业及设施管理数据库互联， 向物管部门提供智能化监控系统动态信息和实时数据，以及各智能化应用系统的报警及设备运行相关数据，为物业及设施进行 现代化科学的管理，提供全面的信息和数据的支撑。
3、子系统设计内容及基本要求
物业管理系统至少应包括以下子系统：空间管理、客户档案、收费管理、维修管理、设备管理、客户服务管理、环境管理、保
安消防管理、物料管理、行政人事管理、文档管理、系统管理。
3.1空间管理子系统
空间资源管理子系统主要是对管理区、大楼、房屋、停车场、管理区附属设施、房产大修计划、房产大修情况等信息进行管理
。可打印出的报表有：空间资源统计表、空房统计表、房产大修安排表、房产大修情况统计表等。
3.2客户档案管理子系统
客户档案管理子系统主要是对业主、居民、租赁户、客户车辆情况、客户装修申请、押金的收取及退还、违章罚款记录录入、
出入证发放等信息进行管理。可打印出的报表有：业主花名册、管理区常住与暂住人口统计表、客户装修情况统计表、客户装
修收取押金清单、客户自有车辆清单。
3.3收费管理子系统
抄表数据录入：对当期客户的水、电、气等的抄表结果进行录入。若有远程抄表系统连接可进行直接采集录入。
收费业务月结：对上月的客户收费信息进行汇总、计算滞纳金，同时生成本月客户应收费信息。
物管收费管理：对客户的水费、电费、物管费等每月定期收取的费用进行收费，并打印收款收据。
日杂收费管理：对客户的停车费、出入证费、违章罚款等不定期交费进行收取，并打印收款收据。
银行托收管理：可用电子邮件方式，将客户的应收款列表送至银行进行托收，并可将银行的回款信息导入数据库。
可打印出的报表有：日交费统计表(分类、明细、班次)、物管应收费明细表、催费通知单、物管收费收据、日杂收费收据、物
管收费统计表、银行托收情况统计表、欠费情况统计表、物管应收费分类统计表等。
3.4维修管理子系统
维修管理子系统主要是对物业运营过程中的维修进行全流程（登记、审批、派工、领料、反馈、统计分析）管理。可打印出的
报表有：维修派工单、维修情况统计表年月维修用料统计表等。
3.5物料管理子系统
物料管理子系统主要是对物业公司常用物料、工具等进行全流程（采购、入库、领用、借用、盘点、报损、统计分析）管理。
可打印出的报表：物料采购计划统计表、物料入库情况统计表、物料领用情况统计表、物料借出情况统计表、在库物料清单、
物料盈亏登记表、物料报损统计表等。
3.6客户服务管理子系统
客户投诉管理：对投诉进行管理是各物业管理公司提供优质服务的一个重要组成部分，该模块协助对投诉人、投诉对象、内容
、处理意见和客户投诉处理的满意程度进行有效的分类管理。
客户意见管理：对客户日常对小区管理等各方面提出的意见、建议进行分类管理，并对整改措施及结果进行登记。
大厦服务管理：对客户提出的有偿服务要求如：订报、送奶等进行登记，并对执行结果进行跟踪。
3.7行政人事管理子系统
组织机构管理：管理公司、部门的档案信息，同时对员工档案从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记
录员工的个人资料和在职培训等资料。
会议记录管理：对公司各种会议的计划、组织、召开情况进行分类登记管理。
活动安排与公告管理：记录大厦活动的组织人、参加人、活动内容、活动场地等内容，便于对大厦活动进行统一管理。 同时对
在网上发布的公告进行维护。
工作计划管理：对公司、部门的工作计划进行登记，查询管理。
办公用品管理：对公司的办公用品进行全流程（采购、分发、统计）管理。
日常费用支出管理：登记公司各部门日常费用支出计划、实际支出情况，以便于统计查询。
3.8设备管理子系统
设备档案管理：对设备的原始资料、台帐、附属设备、备忘录、规章制度进行管理。
设备运行管理：对设备的运行参数记录、运行时间、运行故障进行管理。
设备保养管理：对设备保养计划、保养记录、保养检查记录进行管理。
设备维修管理：对设备的维修及其备件的更换进行管理。
3.9环境管理子系统
环境保洁管理：对各保洁区保洁员的工作安排、工作情况以及保洁检查结果进行记录，以及保洁区的环境消毒进行管理。
环境绿化管理：对管理区内种植植物的种类、浇水间隔、施肥间隔、责任人等进行登记管理，同时对绿化植被进行科学、有效
的管理，提高植被成活率。
3.10保安消防管理子系统
保安巡查管理：记录保安巡查排班，在巡查过程中所发生的事件及处理结果。登记重大违章事件，并记录违章的处理情况。
保安器械管理：对保安所配备的器械进行登记，以便于查询。
消防管理：对管理区内消防器材配备、消防事故情况、消防演习情况进行登记管理。
3.11文档资料管理子系统
公司文档管理：对上级下达、公司、部门抄送和本部发出的各种办公文件和档案进行有效的管理和存放，便于以后查找和查询 。
规章制度管理：对公司的各种规章制度进行分类管理。
图纸资料管理：对物业管理公司的各种工程图纸和图书资料进行管理。
3.12系统设置管理子系统
系统设置管理子系统主要是对常用基础数据的维护，以及本系统使用用户的创建及其授权进行管理，还有智能设备数据采集的
配置管理。